Защита недвижимости

Ермак Тимофей Андреевич

Адвокат

Руководитель проекта

 

Покупка квартиры для большинства – долгожданное и радостное событие.  Такое значительное приобретение должно вызывать только положительные эмоции у нового владельца. И никак нельзя допускать, чтобы покупка недвижимости приносила проблемы и ставила под удар вложенные финансовые средства.  Но как этого избежать? Ответ на этот вопрос многие покупатели недвижимости ищут в юридических фирмах, где им предлагаю помимо правового сопровождения сделки с недвижимостью также подготовить правовое заключение об истории приобретаемой квартиры. Попробуем разобраться, чем правовое заключение может помочь покупателю и необходимо ли оно при приобретении квартиры.

Не для кого не секрет, что помощь юристов при покупке недвижимого имущества значительно снижает риски покупателя, а также обеспечивает оперативное и законное совершение сделки. Но сможет ли такая профессиональная поддержка полностью гарантировать юридическую чистоту сделки и спокойствие нового владельца? Утвердительно ответить на данный вопрос можно только в одном случае — когда такая помощь всесторонняя, объективная и ориентирована на максимально полную проверку истории приобретаемой квартиры.  Выражением результата доскональной и тщательной юридической проверки фактов, связанных с приобретением и владением недвижимостью ее продавцом,  и является правовое заключение.

Как любая высокопрофессиональная работа подготовка правового заключения имеет определенные правила и тонкости. И если мы говорим о приобретении квартиры, то начинать правовую проверку и подготовку правового заключения необходимо, несомненно, с продавца.

Итак, первый раздел правового заключения должен содержать в себе информацию о продавце квартиры. В ходе его подготовки юристы осуществляют сбор сведений о продавце из всех возможных источников. Так как собственником квартиры и её продавцом зачастую выступает физическое лицо, то правовая проверка имеет свои особенности.

В ходе подготовки правового заключения по имеющимся документам происходит идентификация личности Продавца. Путем запроса сведений из медицинских учреждений проверяется отсутствие предпосылок для признания продавца недееспособным.   Анализируется его финансовое состояние и наличие требований кредиторов, заявленных к продавцу – гражданину.

При продаже квартиры юридическим лицом проверяются его уставные и учредительные документы, делаются выводы о легитимности руководства организации, наличия полномочий на совершение сделки, отсутствия ограничений на продажу имущества. Кроме того, не лишним является проверка организации через получение данных единого государственного реестра юридических лиц путем подачи запроса о выдаче соответствующей выписки. Также проводится проверка платежеспособности юридического лица и наличия предъявленных в судебном порядке к продавцу  требований кредиторов.

Установленные юристами проблемы и сомнения отражаются в правовом заключении и сообщаются покупателю. Таким образом, на первом этапе  подготовки правового заключения зачастую удается отсеивать недобросовестных и сомнительных продавцов недвижимости.

После проверки продавца можно приступать ко второму разделу правового заключения – сбору и анализу информации об истории объекта недвижимости.

Сразу оговоримся, что история каждой приобретаемой квартиры может быть действительно индивидуальна и неповторима. Но все же, существует единый подход к анализу истории объекта, позволяющий объективно и полноценно оценить все нюансы его приобретения и владения предыдущими собственниками.

Необходимо отметить и главную проблему при анализе истории квартиры – это отсутствие объективной и полной информации обо всех ее собственниках и сделках с квартирой.  Сбор такой информации – кропотливый и непростой труд. Помочь в этом, прежде всего, может сам продавец. Зачастую, именно он обладает документами, раскрывающими завесу над историей приобретаемой недвижимости. Найти правильный подход к продавцу, «знать что попросить», и, в конечном счете, получить от него нужную информацию, может только опытный профессионал.

Важнейшую роль на данном этапе играет способность юридической фирмы, осуществляющей сопровождение сделки, собрать информацию и из других источников, в том числе из государственных структур, таких как: Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, БТИ и т.п. Именно там можно получить полностью объективные и полные данные об истории объекта недвижимости.  При этом, получить краткие, но оперативные и полностью официальные сведения о приобретаемой квартире можно через получение выписки из единого государственного реестра прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним.

По-другому обстоит дело, когда правовое заключение подготавливается в рамках сделки по приобретению строящегося жилья, например, по договору долевого участия в строительстве. В этом случае упор делается на проверку проектной документации на возводимый объект, проверку прав застройщика на земельный участок под строящемся объектом, правильности получения разрешения на строительство, соблюдения всех предусмотренных законодательством процедур согласований и самого строительства. Если приобретение недвижимости будет осуществляться через инвестора, досконально проверяются права такого участника инвестирования на продаваемый объект, наличие акта распределения площадей и другие документы. Кроме того, при подготовке правового заключения, юристы способны оценить наличие финансовых затруднений застройщика и инвестора, отследить наличие судебных споров в отношении самих участников инвестирования и строящего объекта недвижимости. Только в случае полной проверки описанных фактов и положительного заключения юриста, покупатель можно смело решаться на приобретение недвижимости в строящемся доме.

По результатам правового анализа собранной информации юристы делают выводы о законности приобретения и владения продавцом приобретаемой квартиры, а также о законности осуществлении регистрации его прав в установленном Законом порядке.  Это крайне важно, так как любую сделку можно поставить под сомнение и попробовать оспорить ее в судебном порядке, что влечет  крайне негативные последствия для ее приобретателя. Нельзя забывать о том, что с иском о признании сделки недействительной может обратиться в суд не только сторона сделки, но и заинтересованное лицо, чьи права затрагиваются данной сделкой. В любом случае, полностью исключить факт обращения с подобными претензиями невозможно. Но, правовое заключение дает возможность оценить перспективы возможных претензий и предусмотреть меры для минимизации их последствий.

После оценки законности приобретения и регистрации права продавца при подготовке правового заключения анализируется наличие или отсутствие обременений и ограничений в пользовании квартирой.   Кроме того, юристы оценивают законность перепланировки квартиры, если она проводилась ее владельцем. По желанию клиента правовое заключение может даже содержать данные об отсутвии претензий соседей к продавцу квартиры по вопросам использования мест общего доступа. В любом случае, делаются обоснованные правовые выводы об отсутствии обременений в виде ареста или залога недвижимого имущества, а также, дается оценка рисков покупателя при приобретении объекта с имеющимися обременениями.

После анализа истории квартиры выполняется проработка схемы сделки с расчетом на обеспечение гарантий прав покупателя. Выбирается вид договора, определяется порядок расчетов по сделке и многое другое. В правовом заключении могут содержаться несколько предложений о форме сделки с изложением положительных и отрицательных сторон, для того чтобы сам покупатель принял взвешенное и разумное решение. Кроме того, в правовом заключении может быть дана оценка «налоговой нагрузке» покупателя и финансовых рисков при совершении сделки, а также путей их снижения.

Правовое заключение обычно оформляется письменно, содержит в себе указания на нормативные акты, использованные при осуществлении правового анализа и имеет приложения в виде документов, например выписок из единых государственных реестров. Подготовленное и оформленное заключение должно передаваться покупателю до сделки с таким расчетом, чтобы у покупателя было время ознакомиться с выводами юристов, проанализировать их и принять обдуманное и окончательное решение о приобретении квартиры.

Таким образом, только подготовка полного, объективного и обоснованного правового заключения по истории квартиры и законности прав продавца на нее может гарантировать покупателю отсутствие каких-либо правовых проблем с приобретаемым объектом в будущем. Это делает  покупку недвижимости безопасной и выгодной.

Необходимо отметить, что правовое заключение может использоваться покупателем и как инструмент воздействия на продавца по вопросу снижения продажной стоимости недвижимости в случае, если в ходе анализа выявлены какие-либо правовые проблемы. Кроме того, наличие такого правового заключения у покупателя при последующей продаже квартиры может поднять её рыночную стоимость и ценность для потенциального покупателя. Как следствие, финансовая выгода для покупателя от наличия правового заключения многократно перевешивает затраты на его подготовку и оплату услуг профессиональных юристов.