Защита недвижимости

Практически каждую неделю появляется очередной биллборд, предлагающий убежать от суеты и шума, и поселиться в современном коттеджном поселке. А если добавить к этому владельцев, продающих собственные готовые домовладения, создается впечатление, что предложение на рынке загородной недвижимости избыточно. Впечатление это не обманчиво, однако, на самом деле, ситуация далеко не так однозначна.

Рынок загородного строительства развивается очень динамично, на данный момент в лидирующих направлениях строится более 400 поселков. Но даже при увеличении объема предложения более чем в два раза, начиная с 2006 года, специалисты отмечают значительный и стабильный рост цен в этом сегменте рынка. В среднем стоимость объектов законченного строительства выросла на 50-120%, разброс очень велик, так как недвижимость эконом класса приносит существенно меньший доход, чем застройка элитного уровня. В свою очередь и покупательская активность выросла более чем вдвое.

Повышенный интерес вызывают далеко не все предложения. На рынке немало объектов, возникших «на пустом месте» — без четко выраженной концепции, со слабо развитой инфраструктурой, не продуманными архитектурными решениями. Не желая признавать недостатки своей работы, девелоперы выставляют такие объекты по ценам соизмеримыми с аналогичными предложениями конкурентов. Аналогичными они являются только формально. Разумеется, спрос на коттеджи в подобных поселках, достаточно низок, и это влияет на общую статистическую картину, создавая впечатление снижения спроса и перенасыщения рынка.

Вопросы классификации

Среди общего количества предложений можно выделить поселки, предназначенные для постоянного проживания, летние резиденции, рекреационную недвижимость. Однако, такое деление весьма условно, потому как большинство коттеджных поселков соответствует сразу нескольким определениям, и, как правило, девелоперы стремятся охватить, как можно больший сегмент потенциальных покупателей. Общепринятый принцип деления загородной недвижимости по классам (эконом, бизнес, элит) изживает себя по причине слишком большого разброса цен в каждом из классов. Приведем пример:

Класс поселка	Площадь коттеджей	Размер участков	Общая цена (дом + участок)	Цена за 1 кв.м. площади дома $
Эконом	100-250	10-20	100-500 тыс дол	600-1800
Бизнес	220-500	15-30	500-1 млн	1600-3000
Элит	350-1000	20-50	От 1 до 2 млн	2000-6000

К тому же, последнее время все больше появляется коттеджей гораздо дороже 2 млн. долларов. Поэтому для коттеджного строительства западного направления предлагается выделить семь групп, вместо трех, чтобы получить более наглядную картину состояния рынка.

Эконом	250-450 тыс долларов
Эконом+	500-900 тыс долларов
Бизнес	1-1,9 млн долларов
Бизнес+	2-2,9 млн долларов
Премиум	3-4,9 млн долларов
Элит	5-10 млн долларов
Экслюзив	от 10 млн долларов

В последней категории верхняя граница стартует от 10 миллионов долларов и может досягать 30, а в отдельных случаях и 70 миллионов долларов.

Тенденции

1. Появление коттеджных поселков с многоэтажной застройкой иллюстрирует тенденцию приобретать загородную недвижимость вместо квартиры в столице. При этом малоэтажная застройка (до двух этажей) по-прежнему является наиболее востребованной.
2. Растущие цены не снижают покупательской активности к коттеджным постройкам. Единый стиль, продуманная инфраструктура и организация профессиональной охраны комплекса и своя служба эксплуатации, соответствуют представлением покупателей о комфорте уединенной загородной жизни.
3. Поселки, расположенные в южном и северном направлениях (Каширское, Осташковское, Ленинградское,  Ярославское шоссе) становятся все более популярны среди потенциальных клиентов. Специалисты отмечают постепенный рост цен (под этим подразумевается рост цен в данных направлениях по отношению с аналогичными предложениями других направлений) на земли и готовые коттеджи этих районов.
4. Значительное увеличение объемов коттеджного строительства классов элит и VIP, что объясняется существенно большими прибылями от реализации проектов данного типа.

Чем привлечь тех, кто привык довольствоваться лучшим?

Основная масса коттеджей, претендующих на статус элитной застройки, по-прежнему располагается вдоль Рублево-Успенского шоссе. Месторасположение, ставшее синонимом престижа и высокого статуса, не в последнюю очередь определяет цену на объекты недвижимости в этом районе. Не смотря на высокие цены (ближайший соперник Рублево-Успенского – шоссе Новорижское отстает от него по уровню цен более чем в 4,5 раза), около 60% потенциальных покупателей интересуются приобретением или строительством коттеджа именно тут.

Удовлетворить высокие запросы клиентов этого сегмента не так просто, многие покупатели годами перебирают варианты, так и не находя ничего подходящего, несмотря на то, что их бюджет позволяет приобрести коттедж за любую цену, а на рынке имеется достаточно предложений высокой ценовой категории. Почти половина клиентов готова рассматривать варианты домовладений площадью от 500 до 800 кв/м, при этом желательно, чтобы размер участка был соответствующий (0,7-1 га).

Что выбирает покупатель?

1. Что касается стилевых предпочтений, почти треть покупателей выбирает классику, 26% — английский стиль, почти 15% — современный стиль, около 6% предпочли бы деревянное шале, типичные для Швейцарских Альп. Чуть менее 2% клиентов являются поклонниками единого открытого пространства, так называемых лофтов.
3. Большая часть запросов приходится на строения, выполненные из традиционных для средней полосы России материалов – кирпича и дерева.
4. Наиболее востребованные являются небольшие коттеджи бизнес класса (от 250 до 400 м2), и элитные дома площадью от 700 до 1200 кв.м.
5. Последнее время практически отсутствует спрос на участки, размеры которых не превышают 15 соток.
6. Список покупательских требований теперь возглавляют: высокое качество строительных работ и материалов, современные системы жизнеобеспечения. Наличие хорошей охраны (требование, которое раньше имело первостепенную роль) теперь не так важно.
7. Покупатели предъявляют повышенные требования к инфраструктуре поселка, кроме стандартного для проекта пятилетней давности набора услуг, теперь одним из условий является наличие школы, дошкольного учреждения.
8. Немаловажным фактором является наличие концептуальности, единого стиля поселка.
9. Сегодняшние клиенты знают, чего они ожидают от своего загородного жилья. Даже приобретая коттедж большой площади, они знают, для чего и какие им нужны помещения. Оригинальность архитектурного решения постепенно уходит на второй план, в первую очередь ценится практичность и эффективность использования площади.

Главный фактор, влияющий на ценообразование

Но даже объект, соответствующий всем перечисленным требованиям, не найдет ожидаемого отклика у покупателей, если будет возведен в неперспективном участке. Выбор участка под застройку – основа успешного проекта. Стоимость готового коттеджа напрямую зависит от этого фактора. Мало выбрать востребованное направление, нужно учитывать и удаленность от основной трассы, наличие благоустроенных подъездных путей, возможности добраться до места на общественном транспорте. Удачным можно считать месторасположение, если для того, чтобы попасть в поселок нужно сделать всего один поворот с главной магистрали.

Проектируемые и строящиеся дорожные сети могут подсказать направление для удачной инвестиции. По статистике максимальный рост цен на участки и объекты строительства отмечается там, где недавно были завершены строительные работы по созданию или улучшению транспортных путей.

Многие торгово-развлекательные центры, вынесенные за границы столицы, также представляют собой удачную точку отсчета для начала строительства коттеджного поселка. Такие комплексы привлекают потенциальных клиентов, которые могут воочию увидеть, что именно будет представлять собой ядро инфраструктуры будущего поселка. Цены на участки, расположенные по соседству от крупных торговых комплексов за год дорожают в среднем на 40%.

Послесловие

>Основная доля застройщиков предлагает коттеджи бизнес класса, считая подобные проекты наиболее рентабельными. Трудно говорить о быстрой окупаемости, поскольку конкуренция очень велика, а общее число предложений в этом сегменте составляет едва ли не две трети от всего рынка. Стараясь выделиться на фоне своих конкурентов, девелоперы привлекают для работы над концепцией известных архитекторов, отдавая предпочтение «тематическим» проектам, охотно применяют в строительстве новые технологии.

На данный момент наиболее востребованными объектами рынка первичной загородной недвижимости являются коттеджи эконом класса стоимостью до 400 тысяч долларов США. Однако предложение в этом сегменте не соответствует количеству запросов: девелоперы охотнее берутся за строительство коттеджей класса бизнес, люкс и элит, поскольку это приносит ощутимо большую прибыль. В результате имеем избыточность предложений класса люкс. Такая ситуация вынуждает застройщиков вести напряженную конкурентную борьбу за место под солнцем. Однако, покупательский спрос как на коттеджи эконом класса, так и на загородную недвижимость в целом, год от года растет, и пока нет оснований говорить о спаде или перенасыщении рынка. Если застройщик не пренебрегает аналитическими данным и прогнозами, изучает конъюнктуру рынка и руководствуется полученными данными для создания продукта, отвечающего запросам покупателей, то рано или поздно его объекты найдут своих владельцев.