Защита недвижимости

В Стратегии говорится о необходимости модификации сложившейся инфраструктуры рынка и введения новых элементов, поскольку сбалансированный набор таких элементов, построенный на принципе минимизации издержек, должен обеспечить снижение затрат и рисков для всех заинтересованных сторон. Опираясь на общую концепцию Стратегии, минэкономразвития подготовило законопроект, предполагающий внесение изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Документ предусматривает возможность выдачи и обращения закладных в электронной форме (т.е. в виде электронной закладной). Вообще закладная — это именная ценная бумага, которая удостоверяет право ее законного владельца (им обычно является банк) на исполнение денежных обязательств по ипотеке со стороны должника. Кроме того, она удостоверяет право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Действующим законодательством предусмотрена закладная исключительно в форме бумажного документа, содержащего определенные реквизиты, часть из которых определена законом. При этом выпуск бумажных документов, как отмечают в правительстве, «связан со значительным числом неудобств, издержек и рисков, которые имеют место при работе с большими пулами закладных». Из пояснительной записки к проекту закона следует, что внедрение электронного документооборота позволит сократить время обработки документов на 70%, а количество бумажных форм снизится на 75%. Также отмечено, что с введением в оборот электронных закладных сократятся издержки ипотечного залогодержателя и кредитора, что, в свою очередь, приведет к созданию более выгодных условий кредитования для потребителя (заемщика), в том числе путем снижения процентных ставок по кредитам.

На наш взгляд, целесообразность принятия такого закона, с учетом тех целей, которые он преследует (минимизация издержек, устранение риска утраты бумажной закладной, снижение процентных ставок по кредитам), является весьма туманной. Во-первых, это связано с тем, что согласно положениям законопроекта электронная закладная составляется путем заполнения специальной формы, размещенной на сайте Росреестра (будет разработана позже) и подписывается квалифицированной электронной подписью залогодателя, а также должника (если залогодатель не является должником по обеспеченному ипотекой обязательству). Однако сейчас лишь у небольшого количества юридических лиц имеется такая подпись. К ним относятся крупные холдинговые структуры с системой электронного документооборота, а также участники государственных закупок. Что уж говорить об обычных гражданах, подавляющее большинство которых об электронной подписи даже и не слышали. При этом можно предположить, что некоторые компании, которые являются основными игроками на рынке ипотечного кредитования, все же ею обзаведутся, чего нельзя сказать о простых гражданах, которым безопаснее и привычнее составлять бумажные документы.

Во-вторых, учет и хранение электронных закладных будет осуществляться исключительно депозитариями — профессиональными участниками рынка ценных бумаг. Их услуги, на наш взгляд, в конечном счете (прямо или косвенно) придется оплачивать залогодателю, что никаким образом не соответствует ни целям, содержащимся в пояснительной записке законопроекта, ни уж тем более целям Стратегии развития жилищного ипотечного кредитования. Можно предположить, что снижение издержек, связанных с хранением бумажных закладных, упрощение порядка передачи прав на закладную и снижение рисков ее утраты будут способствовать уменьшению ставки по ипотеке, однако такие прогнозы сейчас делать преждевременно.

В-третьих, оформление и обращение электронной закладной будет осуществляться с использованием интернет-технологий, а для этого понадобятся инвестиции для доработки банками собственных IT-систем, налаживания безопасных каналов передачи информации, обучения персонала, что также может сказаться на стоимости ипотечных кредитов.

Сама идея электронной закладной является действительно интересной и при ее грамотной реализации способна повысить качество взаимодействия участников рынка ипотеки и регулирующих органов, а также достичь иных целей, предусмотренных Стратегией. Вместе с тем ждать от законопроекта каких-либо чудес не стоит. О сокращении времени на оформление ипотечной сделки говорить также преждевременно, поскольку электронная закладная — это лишь «верхушка айсберга», которая не исключает необходимости оформления на бумажных носителях иных документов (кредитный договор, договор об ипотеке и т.д.). В дальнейшем при введении возможности оформления всех документов в электронной форме, а также при создании наложенной и, самое главное, защищенной системы передачи информации между участниками рынка (залогодержатель, залогодатель, органы Росреестра, депозитарий), будет достигнута значительная экономия времени как на оформление ипотечной сделки, так и на совершение сделок по передаче закладных от одного владельца другому. Что же касается возможности снижения процентов по ипотечным кредитам, то, по данным различных источников, такое снижение на первых этапах либо вообще не предвидится, либо составит не более 0,1% годовых.